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政策加码激励下涌现了一批改造项目，复制推广仍有堵点要破解
闵行区地产城方活力社区（江月路店）部分户型。 受访者供图
本报记者 唐烨 黄勇娣 窗外就是苏州河，到人民广场直线距离600米，楼内健身房、会客厅、咖啡馆、艺术画廊等公共配套齐全……位于黄浦区西藏中路728号的“苏河美欣公寓”堪称上海“天花板”级的保障性租赁住房。首批130多套住房最近已基本租罄。 “苏河美欣公寓”也是上海市“商改保”政策首批落地项目之一。 上海是全国商办楼宇存量规模最大的城市之一，推动低效商办楼宇改造为保租房，是超大城市破解存量资产闲置与住房供给短缺双重矛盾的关键抓手。去年7月，全国首个商务楼宇更新专项新规《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》发布，提出允许商办楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）。去年以来，在“商改保”政策加码的激励下，上海涌现了一批由低效商办楼宇改造而来的保租房。 这些“商改保”项目推出后，市场反响如何？ 写字楼空置，“一改”破局 走进“苏河美欣公寓”，高挑气派的大厅、宽敞的休憩区、彬彬有礼的前台管家，好像步入了一家星级酒店。 “苏河美欣公寓”规划了230套房源，有50平方米的一居室户型、60—80平方米的一室一厅、80—90平方米的两室两厅以及160—180平方米的超大豪华两室露台等多种户型选择。 每套房型都配备了家具、中央空调、洗衣机、冰箱、微波炉、电视机等。在不少中高区的房间内，还能俯瞰苏州河美景。楼内提供管家服务、免费健身房、会客厅、休闲室以及地下车库等配套设施。运营方在楼内高区还引入了休闲画廊和行政酒廊，住户可在这里会客、休闲以及举办小型活动。 “苏河美欣公寓”原址是上海燃气的办公地，2000年起作为美欣大厦写字楼对外办公招租。此次改造前，写字楼空置率较高。2022年，上海申能能创能源发展有限公司与黄浦区金外滩集团合作启动了改造项目，并共同成立了运营改造公司“上海申能金外滩商业管理有限公司”，对该楼宇实施更新并整体转换为保租房。“苏河美欣公寓”在去年10月启用以来，租户普遍租约在一年以上，还有不少人已来预约下一批公寓。 同样紧邻苏州河，位于恒丰路1号的保租房“供合家”也是“一改就活”。 在静安区房管局支持下，“供合家”由上海市供销合作总社在原商办基础上改建而来，去年7月投放市场，提供310套公寓，涵盖标准单间、一室一厅、两室一厅等多种房型。 “供合家”门店负责人介绍，“供合家”租金平均为5800元。它是上海首个享受“房补联动”政策的市级人才公寓，申请到市级人才补贴的住户还可以享受每套额外减免2000元的政策，性价比颇高。目前，“供合家”入住率达到97%，容纳了70多家市级重点企业的300多名人才。 政策东风下，层层探索 记者从各区了解到，上海目前有一批已入市或在改的“商改保”项目。此类项目在上海陆续开花，源于上海近年来在商办楼宇更新政策上的逐步松绑。 在闵行区浦锦街道，地产城方活力社区（江月路店）项目稳定在90%以上的出租率背后，有“全国首创”的一份托举之力。 这一项目原址为2010年世博家园配套办公区，2017年，依据市相关政策，上海地产投资有限公司申请将长期空置的江月路3栋办公楼转型为租赁住房，并于次年获批。2019年，经过装修改造，可提供1080套集中式租赁房源，当时该项目还是市场化租赁住房。到2022年，在市级政策的支持下，闵行区保障性租赁住房工作领导小组出具认定书，将项目正式认定为保障性租赁住房。 去年，江月路项目又迈出一大步，与虹桥璟智项目共同作为底层资产，成功发行全国首单“商改保”REITs（不动产投资信托基金）——汇添富上海地产租赁住房REIT。该产品上市后“一票难求”，很多人将其当作“收租型理财”来配置，公众认购倍数达494倍，创下公募REITs市场新纪录，彻底打通了“商改保”项目的资本化退出通道。 记者了解到，在推动商办楼宇更新政策体系构建上，上海形成了“三年行动方案+实施细则+配套标准”的完整政策框架，政策力度持续加码：2024年6月，发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，提出三年时间有序推进40—50个商务楼宇更新改造项目；2025年3月，出台《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》，为商务楼宇评估、分类更新提供了量化标准； 下转 4版（上接第1版）同年7月，发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，构建“规划—审批—运营—监管”全流程新路径。 一位区房管局的负责人告诉记者，去年出台的实施意见非常关键，让商办楼宇改造有了可走通的操作路径。该政策推出后，来问询改造事宜的市场主体明显变多了。有的是商办楼宇的业主，也有不少投资方。这说明上海“商改保”是有需求、有市场的。 上海还为“商改保”项目提供全方位的配套支持。在资金层面，国开行等金融机构提供4%左右的低息专项贷款，改造项目可享受前3年免征房产税的税收优惠；在审批层面，大幅简化流程，全国首单“商改保”REITs从获批到上市仅用18天，创下了公募REITs发行上市的“上海速度”；在配套层面，改建项目全面执行民用水电气价格，降低居住与运营成本。 大范围复制，堵点须破 “商改保”的模式能否大范围复制？记者采访发现，还有不少问题需进一步研究和突破。 “改造投入资金大，回报周期长。特别是一些民营业主，原本就因楼宇闲置承受资金压力，轻易不敢追加投资，而且担心改造后收益还不如商办，大家要么‘改不起’，要么害怕‘盘不活’。”一名市场人士说。 江月路项目装修改造的资金投入达1.3亿元，通过公募REITs发行上市提前实现资金回笼后，仍需大约10多年才能回收投资成本。同时，公募REITs发行未必百试百灵。投资者之所以看好“汇添富上海地产租赁住房REIT”这个产品，一是基于上海地产这样的国企背书，二是看中基金公司的品牌。如果换别的项目，不一定能达到预期效果。 从具体操作上来看，商办楼宇产权分散也是一大堵点。“大量楼宇早期分割销售，小业主众多、诉求不一，统一改造、运营的难度非常高。”黄浦区城市更新推进办副主任钱峰说。 另外，要更新的商办楼宇普遍建造于20世纪90年代到2000年前后，当时的建设标准与现在有很大不同，商办楼宇改成保租房，要把“大开间”改成“小户型”，结构安全和消防规范需要参照现在的标准，标准要求高，施工难度大、周期长。 最重要的是，“商改保”项目必须经得起市场的检验。项目能保持一定收益率且持久经营，要求投资方因地制宜谋划，在交通、区位、生活配套、定位、产城融合等方面进行周全的商业化考量。 经过反复考量，“苏河美欣公寓”项目定位非常精准：黄金地段、高品质配套匹配高收入租赁人群。项目填补了上海保租房高端市场的空白。江月路项目交通便捷和生活配套齐全，产品性价比高。这里的租户80%以上在40岁以下，约一半在浦江地区的产业园和医院等单位上班，另一半则集中在浦东的东方体育中心、徐汇西岸两个区域上班，地铁通勤一般需要30分钟到40分钟。 在项目后续运营中，运营方是否专业，能否持续提供有品质的服务，甚至在情感上能否凝聚住户也起到关键作用。“供合家”全年策划了20多场社群活动，鼓励住户参与楼宇治理。这样的运营模式增加了住户的归属感与参与感，但非常考验运营方的运营能力。 “如何获得可持续的高出租率，才是探索‘商改保’需要研究的核心关键。”有投资方说。 责任编辑：日升 (责任编辑：日升) |
