万科正在持续减债务降杠杆

来源:解放日报 作者:戚颖璞 时间:2024-03-31 点击:
管理层回应评级下调等热点:未来两年削减付息债务1000亿元以上

摄影/日升

      3月,万科接连站在风口浪尖。对于近期面临的评级下调等事件,万科回应:公司能力和基本面没有发生根本性变化,相信只要能力再生,不会有太大的问题。评级下降肯定是有影响的,但目前看来这影响是相对有限的。

      万科能否“活下去”?面对外界高度关心的问题,万科集团董事会主席郁亮在2023年度业绩推介会上表示,万科管理团队坚决不躺平,一定会跨过这个阶段性关口,公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度,未来两年削减付息债务1000亿元以上,确保公司安全。

      三方面的挑战

      今年,全国房地产销售大幅下滑,市场担忧情绪持续放大,以稳健知名的万科也面临挑战。

      万科公司总裁祝九胜坦言,目前挑战主要来自三方面。一是,在行业大幅下行阶段,万科开发业务收支存在不平衡。过去几年,开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差。随着交付高峰的过去,剪刀差压力在2024年将全面下降;二是,融资模式改变。万科信用优势强,过去是业内唯独两家以总部对总部模式融资为主的企业,现在从“总对总”转向项目制,比其他企业更需要适应时间;三是,部分经营性业务的EBITDA率(即衡量经营效益和现金流状况的财务指标)和NOI收益率(即衡量资产投资回报的指标)仍处于爬坡状态,与银行的贷款利率之间也存在剪刀差。

      不过,在销售承压之下,万科保持了正向现金流。年报财报数据显示,万科已连续15年经营性现金流为正,剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年高点的76%至2023年,连续5年下降。

      针对外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题,祝九胜也回应:“金融机构对万科的支持态度是肯定的,力度是足够的。”去年,万科新获融资约900亿元,总量基本稳定。公司正在和金融机构积极商谈各种融资方案,万科处在融资模式的调整期,金融机构目前也非常支持,会给1到3年的适应期。

      对于后续的偿债安排,今年,万科年末在手资金998亿元,是一年内到期刚性有息负债的1.6倍,整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排,目前境外仅二季度还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿元左右,公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

      在守住财务安全之外,万科正在持续降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元以上。

      保持可持续健康发展的能力

      万科表示,在房地产新发展模式下,仍要构建新的核心竞争力,保持可持续健康发展的能力。

      公募REITs试点持续深入,为万科带来新的发展机遇,公司有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。除了中金印力REIT,万纬物流REIT已于交易所正式发布,长租公寓REIT目前也在积极申报中,将有效解决经营性业务资产过重,投资回收周期过长的难题。

      对于房地产市场的长期发展,万科保持信心。郁亮在业绩会上表示,万科始终认为住房需求需要动态去看,未来空间依然广阔,目前存在超跌。

      一方面,住房需求无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面,城镇化的进程没有结束,新增住房需求依然存在。综合来看,未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米,随着政策力度不断加大和效果的逐步体现,市场有望逐渐恢复。

      保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”这“三大工程”将为房地产企业提供更多发展空间。郁亮表示,今年两会期间住建部部长倪虹曾表达了对房地产企业的寄语,“谁能抓住机遇、转型发展,谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来”,万科将持续提供好产品、好服务,全力迎接好的未来。

      国资支持

      在业绩会上,郁亮对去年四季度以来,来自深圳国资委、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助,表示了感恩。

      2023年11月前后,万科境内外部分债券品种交易出现异动,深圳国资委积极表态支持,“如有需要或遭遇极端情况,将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对”。

      万科董事会秘书朱旭表示,深圳国资委已协调多家国企与万科对接,推动各项具体支持措施落地,帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资,以市场化方式认购REIT,通过公司之间的产业协同,落地合作项目,协调金融资源支持万科。

      目前,这些项目有的已落地,有的正在过程当中。如万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已进入询价阶段。2024年3月,万科的国资大股东深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力REIT,认购份额为该基金募集份额总额的29.8%,认购金额约10亿元。2024年1月,深国资旗下投资平台深投控斥资,向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

      朱旭表示,如果全部落地完成以后,预计可以帮助万科释放流动性在百亿元规模以上。
 

责任编辑:日升

 

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