“认房不认贷”,楼市活跃度增加价格总体平稳

来源:解放日报 作者:戚颖璞 时间:2023-09-07 点击:
上海楼市新政落地近一周,市场情况如何看待?记者走访发现——

摄影/日升

      9月2日,上海正式执行“认房不认贷”政策,购房者只要在当地名下无房,无论曾经是否有过房贷,都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。

      作为全国楼市的风向标,上海落地“认房不认贷”后的市场表现受到广泛关注。新政落地近一周,楼市活跃度明显增加,价格总体保持平稳。但也有“抛售”“火爆”“火了”“抢购”等字眼出现在网络上,刺激着市民的眼睛。

      记者走访中介、销售和专家了解到,市场出现回暖迹象是正常的,消费者不要被个别自媒体号、中介或者销售误导,过度兴奋。无论是刚需还是改善,都要根据自身实际情况进行决策。

      二手房周末带看量翻倍

      上周末激增的成交量,主要来自8月积压需求的集中释放。新政在成交量上的作用,还需时间检验

      昨天,记者走进中原地产春天花园门店发现,留在店里的中介只有两三人,都在打电话、发微信与客户沟通。

      “其他中介都出门带看了。”门店店董姚会英明显感受到新政带来的变化,新政出台的首个周末,一个门店能带看20组客户,比平时翻了一倍。“新政之前,有些置换客户对买房是犹豫的,新政出来之后,马上开始看房”。

      今年,上海二手房市场波动明显。在3月出现一波小阳春行情之后,成交量逐月回落。从3月份的2.4万套,降至7月份的1.27万套。8月份数据也刚刚出炉,成交量为1.37万套,环比小幅回升,但总体依然维持疲软格局。

      “在新政之前,有时候一个星期都没有客户要求看房。”中介张旭伟告诉记者,他所在的门店周边二手房单价约10万元至11万元/平方米,有置换需求的买家比较多。但是受整体形势影响,今年行情一直不佳,有的卖家房子卖不掉,干脆转成了出租。

      由于行情平淡,许多中介一直盼着能有新政策出台,给市场带来好转。“其实,今年一直有各种小道消息在流传,都没什么可信度,久而久之,大家的心态也变得平和起来。”姚会英坦言,新政出台是在上周五接近下班的时间,大家兴奋了一阵,又投入到工作中。

      中介王道乐忙着给意向买家传递解读政策消息,通过App等线上渠道进行咨询的人也变多了,“卖家们也很关注新政变化,咨询成交量会不会变高,是不是能够涨价”。

      利好政策下,上海二手房市场有回暖迹象了吗?一家门店不足以说明整体情况。上海链家在沪市场份额位列第一,研究院首席分析师杨雨蕾告诉记者,新政实行首日及次日,恰好是周末,市场明显活跃,从链家监测的指标来看,新增挂牌量比平时周末增加65%,成交量较平时周末增加70%,带看量总体增加30%。

      二手房火了?目前来看,无论是市场还是中介,心态都比较平稳。杨雨蕾表示,上周末的新增挂牌房源主要特征是小(面积小)、远(地段偏远)、低(总价低),这意味着部分置换需求被充分激发。“不过,新政首日的挂牌量是最高的,这是政策直接作用的结果,之后的挂牌量逐日下降”。

      上周末激增的成交量,也主要来自8月份积压需求的集中释放,是之前已经有购买意向、在等政策落地的客户选择快速上车。新政在成交量上的作用,还需要时间来检验。

      成交价格总体上也没有太大变化。不过记者了解到,个别卖家在新政出台之后,开始提高挂牌价格,有的卖家在与买家谈判时出现跳价。“这属于盲目乐观了,成交量可能会有小幅起色,但市场行情远没到这一步。”姚会英认为。

      新房市场复苏迹象明显

      新政出台后,楼盘成交比平时上升,工作日看房和认购情况有所回暖

      比起二手房,新政给新房市场带来的效果,可谓立竿见影。新政首个周末,普陀大华峯荟、浦东临港上实望海、青浦中交凤启虹桥等不少新房售楼处人头攒动。今年,全国楼市的重点工作之一依然是“保交楼”。为了提振购房者信心,一些售楼处还在醒目位置摆上“保交楼重点支持楼盘”的标识。

      “一夜成交喜报连连”“远郊单日卖掉数十套”“优惠折扣即将回收”……关于新房火爆的消息在网络流传开来,情况果然如此?

      部分销售人员表示,新政出台之后,楼盘成交确实比平时上升,最明显变化是,工作日看房和认购情况有所回暖。有的楼盘以前单日销售1到2套,现在单日可卖掉10套。上周末,嘉定金地峯汇销售70套,青浦安联虹悦20套。一位大华峯荟销售人员表示,目前成交的客户不少是之前已经看中了房子,因为预算有限或首付不够,有些犹豫,在新政出台之后心态不再动摇,马上签单,成交房源也多以低楼层为主。

      上实望海今年首次开盘认购率约20%,如今也迎来看房大客流。销售人员表示,新政对于此前被认为二套房且在上海无房的客户,有很大的提振作用,首付100多万元就能在上海置业。

      此前,远郊楼盘为吸引客户纷纷打出优惠折扣。青浦中交凤启虹桥有95折优惠,浦东浦发唐城二期有96至98折优惠,临港中建玖海云天也有95折优惠。有消息称,由于认购情况较好,郊区楼盘将收回优惠折扣。

      对此,易居研究院总监严跃进经过调研发现,一些好房源要收回折扣的情况的确存在,但对更多售楼处来说只是一种营销手段。虽然各大售楼处普遍表示将要收回折扣,但为了提高消费者认购意愿,还是能够提供3%的价格折扣。一些楼盘虽然没有价格折扣,但是会提供赠送停车位面积等其他形式的优惠吸引客户。

      新政之后,为何新房市场活跃度明显好于二手房市场?大华峯荟认购人王先生从消费者角度给出了答案:“卖家也会觉得新政利好,二手房难免需要双方博弈,而且税费更高。相比之下,新房总价是确定的,流程也更清晰,只要预算和条件符合就能上车,免去了许多麻烦”。

      刚刚过去的8月,新房成交虽然环比增加4%,但冷热分化明显。比如,招商苏河玺、瑞仕·半岛璟庭认购率分别达到了277%、336%,开盘即售罄。绿宝园、佳运瑞璟湾开盘当天的去化率都不足3成。

      在杨雨蕾看来,“金九银十”值得期待。一方面,8月31日,上海市房管局宣布今年第八批次以集中批量供应方式推出的房源,共涉及26个项目,8444套房源。其中,备案均价在6万至10万元/平方米的项目有10个,10万元/平方米以上的项目有7个,改善型房源居多。另一方面,叠加近期新政,市民“打新”的积极性会有所提升。

      根据自身实际情况决策

      无论是刚需还是改善,都要根据自身实际情况进行决策,不要盲目入市

      “抛售”“火爆”“火了”……自新政实行以来,网络上有不少类似字眼刺激着市民的眼睛。中介机构、销售、业内专家普遍认为,政策调整之后,市场出现回暖迹象是正常的,消费者不要被个别自媒体号、中介或者销售误导,过度兴奋。无论是刚需还是改善,都要根据自身实际情况进行决策,不要盲目入市。

      这样的情况,此前屡见不鲜。“我们发现,一套房子、一个楼盘的交易情况,会影响很多人的心态,甚至影响他们对整个楼市的判断。”姚会英说。在前滩、大虹桥等热门板块,都出现卖家挂牌“骨折价”房源,由此引来许多人唱衰楼市。“市场表现还是要看总体趋势和交易数据,个别房源出现特殊情况,可能和卖家自身的财务状况有关”。

      相似的情况也出现在新房市场。本周一,嘉定理想之地二期认购结束,成为9月上海首个“千人摇”项目。有自媒体将这一现象解读为,新政对新房的强刺激作用。其实,理想之地本来就是热门楼盘,今年6月一期开盘时就收获1746组认购,开盘即“日光”。记者了解到,理想之地项目虽然地处嘉定新城,区位偏远,但配套优越,而且交通便捷,距离轨道交通11号线嘉定新城站只有150米。

      专家提醒,“认房不认贷”新政刚刚发布,贷款等具体细则有待明确,建议有购房需要的市民及时与中介、销售沟通,了解自己实际能够享受多少政策利好。

      如,记者了解到,公积金方面的政策仍无变化。计划换房的李女士发现,首套房使用过公积金的,卖掉置换再次使用公积金仍算二套房,贷款利率(5年期以上)仍为3.575%,而首套房公积金贷款利率(5年期以上)是3.1%。记者致电12329公积金管理中心咨询发现,该情况属实。

      又如,目前上海二手房交易仍执行“三价就低”原则,即银行审批贷款额度时,会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格。有中介透露,“三价就低”的最低价总体比前两年有所提高,但仍和卖家心中预期价格有差距,这会影响到买家的实际首付比例,要结合具体房源具体分析。
 

责任编辑:日升

 

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